23 DE MAIO DE 2022
A lei permite aquisição de vagas de garagem por meio de Usucapião Extrajudicial?

VAGAS DE GARAGEM em condomínio edilício podem ser objeto de Usucapião porém essa hipótese demanda o exame cuidadoso de alguns aspectos. O caso aqui é diferente daqueles onde determinado espaço pode ser usucapido inclusive sob a alegação de que serve de garagem (e por isso, tem utilização dada pelo interessado na aquisição via usucapião). Nos casos de Vagas de Garagem em condomínio doutrina e jurisprudência ressalvam desde já a IMPOSSIBILIDADE de Usucapião quando o “espaço” destinado para o estacionamento do automóvel for uma “vaga indeterminada” ou “garagem coletiva” quando não haverá posse exclusiva e sim mero “direito de uso”, comumente regulamentado pelo Condomínio (então titular das áreas assim designadas) que poderá redistribuir (por sorteio) periodicamente o direito de uso dos espaços – tudo conforme regras de eventual Convenção Condominial (art. 1.332 do CCB).⁣

Como sempre alertamos, a Usucapião é a consolidação de uma situação fática que estabelece a propriedade da coisa (móvel ou imóvel) e ocorrerá se e somente se preenchidos os requisitos exigidos por Lei, de acordo com a modalidade pretendida – principalmente o requisito COISA HÁBIL, já que coisas podem ser ocupadas mas nem todas usucapidas…⁣

A doutrina de BENEDITO SILVÉRIO (Tratado de Usucapião. 2012) esclarece a esse respeito:⁣

“No que concerne à questão da VAGA DE GARAGEM, também chamada de espaço de estacionamento, como unidade autônoma e correspondendo a uma FRAÇÃO IDEAL do terreno, com localização e confrontações especificadas, não emerge impedimento à aquisição por usucapião cujo objetivo será a regularização do título dominial. Para que a vaga de garagem possa ser considerada UNIDADE AUTÔNOMA, deve corresponder a uma fração ideal no terreno, cabendo seja claramente identificada, em relação ao espaço que ocupe no prédio, de modo a INDIVIDUALIZÁ-LA. Por fim, é necessário ainda que o espaço individualizado da vaga esteja averbado no REGISTRO IMOBILIÁRIO e que os espaços de garagem estejam descritos de forma precisa na especificação do condomínio. (…) Sendo” indeterminada “a vaga em garagem, também chamada GARAGEM COLETIVA, sem locação física, em que o exercício da posse não é exclusivo, mas sim de TODA A COMUNIDADE CONDOMINIAL, descabe usucapião para o fim de ser declarado o domínio”.⁣

A doutrina especializada do Registrador Imobiliário, MARCELO COUTO (Usucapião Extrajudicial. 2021) sinalizando a impossibilidade da Usucapião sobre vaga indeterminada acrescenta ainda duas outras hipóteses onde a Usucapião poderá ser alcançada (inclusive pela via Extrajudicial) :⁣

“Se a vaga tiver existência como unidade autônoma, assim constituída no instrumento de instituição condominial, com fração ideal própria, poderá ser usucapida como qualquer outra unidade autônoma, conforme a demonstração de POSSE EXCLUSIVA pelo prazo legal. (…) Por fim, tem-se a terceira situação, que se verifica quando a vaga de garagem for parte de uso exclusivo de OUTRA unidade autônoma. É comum que apartamentos tenham direito de uso sobre vagas de garagem demarcadas e individualizadas no condomínio. Se a pretensão aquisitiva for de vaga de garagem constituída desta forma, o pedido será formulado apenas em face do titular da unidade autônoma à qual o direito de uso da vaga está inserido. Se for demonstrada a aquisição pela usucapião, com o preenchimento de todos os requisitos legais, a vaga usucapida poderá ser objeto de matrícula própria, como unidade autônoma, ou ser acrescida aos direitos de uma outra unidade titularizada pelo usucapiente”.⁣

É sempre importante a análise detida das particularidades de cada caso de usucapião, já que ainda que se trate de ÁREA COMUM, podemos estar diantes de fenômenos importantes em sede de Usucapião como a INTERVESIO POSSESSIONIS e a SUPRESSIO:⁣

“TJMG. 10024111191979001/MG. J. em: 10/03/2020. APELAÇÃO CÍVEL – USUCAPIÃO – CONDOMÍNIO – ÁREA COMUM – VAGA DE GARAGEM – CONSTRUÇÃO AUTORIZADA EM ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO – UTILIZAÇÃO COM EXCLUSIVIDADE – EXPECTATIVA DO PROPRIETÁRIO – SUPRESSIO – PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. Em casos excepcionais, admite-se usucapião sobre áreas comuns específicas, especialmente se não houver oposição por parte dos demais condôminos. No caso dos autos, a construção da garagem em área comum do edifício foi autorizada em Assembleia de Condomínio realizada em 1991, sendo que a obra foi custeada pelo apelante, que exerce a posse de forma exclusiva, mansa, pacífica, com ânimo de dono e sem qualquer oposição, e inclusive aluga a vaga para outros moradores do edifício. In casu, ocorreu o fenômeno da SUPRESSIO, fundada na boa-fé objetiva, uma vez que o condomínio apelado poderia ter adotado as providências cabíveis desde a construção da garagem em 1991, mas manteve-se inerte, criando a expectativa, justificada pelas circunstâncias, de que o direito que lhe correspondia não seria mais exercido. Deve ser reconhecido o direito dos apelantes à aquisição da vaga de garagem por usucapião, devidamente delimitada e de uso exclusivo do condômino, sendo sua posse mansa, pacífica e com ânimo de dono”.

Fonte: Jornal Contábil